Péter Gáborral a Volumetric Magyarország ügyvezető igazgatójával beszéltünk a lakáspiac jelenjéről
2015 végén a kormány olyan bejelentéseket tett, amire az ingatlanfejlesztők évek óta vártak. Első lépésben 5%-ra csökkentették a lakásépítések áfáját, majd az új lakást vásárlóknak 10 millió Ft vissza nem térítendő támogatást és +10 millió Ft kedvezményes hitelt nyújtanak bizonyos feltételek teljesülése esetén.
Ujlakopark.hu: Mit gondol, ez elindíthat Magyarországon egy új lakásépítési “boom”-ot?
Péter Gábor: Minden bizonnyal. Csak üdvözölni tudjuk a Kormány 2016-ban bevezetett otthonteremtési programját, ami segíteni kívánja a családok új építésű otthonhoz jutását. Célját az új építésű lakások árcsökkenésének elősegítésén és az új építésű lakások építési volumen-emelkedésének előmozdításán keresztül kívánja elérni. A változások keresletet növelő és a beruházások elindítását ösztönző hatása a kitűzött célok közül a lakásépítési volumen intenzív emelkedését eredményezi törvényszerűen.
Ingatlanfejlesztőként hogy fogadták az 5%-os lakásáfát?
A piacot önmagában is alapjaiban megváltoztató, más országokban is sikeresen alkalmazott, rendkívül pozitív változásként. A lakásépítési volumen emelkedésének a világ gazdaságát sújtó kihívások enyhülését követő évek során is alapvető helyi gátja maradt a rendkívül magas ÁFA kulcs. Az ÁFA tartalom ilyen arányú csökkentése, némi túlzással kvázi eltörlése önmagában is a lakásépítési volumen törvényszerű jelentős emelkedését segíti elő. A kedvezményes ÁFA kulcs alkalmazása jelentős hatással van a lakáspiacra a program kialakítása során nagyon helyesen példaként tekintett Lengyelországban is, ahol még kisebb is a különbség az általános és a kedvezményes ÁFA kulcsok között.
A Volumetric Magyarország azon kevés vállalkozás közé tartozik aki a 2008-ban kirobbant válság közepette is aktív fejlesztéseket hajtott végre a budapesti és a vidéki ingatlanpiacon. Mennyiben érinti ezeket a projekteket hátrányosan az új rendelet, hiszen az Önök projektjei mellett több mások által épített lakópark esetében is 2008 és 2014 között adták ki az építési engedélyeket?
Az üdvözölt változások egyik - meggyőződésünk szerint a jogalkotó szándékán kívüli - hátulütőjeként a némi egyszerűsítéssel élve két évnél régebben használatbavételi engedélyt szerzett új építésű lakások értékesítését továbbra is 27%-os ÁFA terheli. Ugyanezen lakások a CSOK rendszerében természetesen új építésű lakásnak minősülnek, amennyiben 2008. június 1–et követően kiadott építési engedély alapján épültek.
A törvényben jelenleg jelen lévő kettős ÁFA szabályozás eredménye egy minden érintett fél részére kedvezőtlen környezet. Családok esnek el egy azonnal elérhető, a mai piaci áraknál lényegesen kedvezőbb áron megvásárolható új, korszerű otthon megvásárlásának lehetőségétől, jelentős versenyhátrányt eredményez a legnehezebb években is aktív, munkahelyeket teremtő és megtartó, értékteremtő beruházók részére, illetve a jogalkotó egyik fő kitűzött célja, az új építésű lakások árának csökkenése bizonyosan nem lesz elérhető a lakások ezen körének jelen formában történő mellőzésével.
A kettős ÁFA kulcs alkalmazását mielőbb korrigálni szükséges, nem véletlen, hogy a program kialakítása során példaként tekintett Lengyelország rendszere sem tesz különbséget az új építésű lakások között azok kora szerint a kedvezményes ÁFA kulcs alkalmazása során.
Milyen hatással lehet a CSOK és az 5%-os lakásépítési áfa az ingatlanpiacra, gondolunk itt az új építésű ingatlanok áremelkedésére és az esetlegesen tömegesen a piacra zúduló használt lakások árcsökkenésére?
Az új építésű lakások ára emelkedni fog. Ahogy a sajtó is nap mint nap beszámol róla, már emelkedik is. Ebbe az irányba hatnak a telekárak, a várható keresletet Magyarországon ma megfelelő kapacitással kielégíteni nem képes építőipar, a forint árfolyam és a több lépcsőben, először 2018-tól életbe lépő, egyre szigorúbb energetikai kritériumok eredőjeként az építés-kivitelezési költségek emelkedése. Amennyiben a beruházások elindítását ösztönző elvárt gazdasági mutatók elérhetőek, az új építésű lakások kínálata is bővül. Ezek a feltételek most összeálltak, az ÁFA csökkentése ösztönzően hat az új beruházások indítására és segíti a beruházókat a jelentős költségemelkedés kezelésében, de ezen felül az árak csökkentésére már nem elegendő.
Mivel a magyar lakóingatlanok nemzetközi összehasonításban még mindig rendkívül alacsony árúak, a használt lakások piacán a releváns kompromisszumoktól mentes és az elmúlt időszakban nem túlértékelt ingatlanok terén nem számítok árcsökkenésre. A kiemelkedő adottságú ingatlanok ára természetesen továbbra is nőni fog. A piac megnyugvásával vissza fog állni a világ rendje, így árcsökkenést leginkább a közelmúltban jellemző rendkívül magas arányú befektetői vásárlás által fundamentumok nélkül túlértékelt lakástípusok esetében várok. Az árcsökkenés okai többek között az ezen ingatlanok egyre objektívebb piaci megítélése és a saját tulajdonú lakás, mint ismét egyre többek számára elérhető alternatíva a jelenleg túlfűtött bérleti piacot hűtő hatása lesznek.
Mennyi időre van szükség Önök szerint ahhoz, hogy a fejlesztők nagyobb volumennel megjelenjenek a budapesti ingatlanpiacon a CSOK-nak megfelelő lakáskínálattal?
2017 közepétől kerülhetnek átadásra az első, kifejezetten a jelen ösztönzők eredményeként elindított beruházások, nagyobb volumenben sokkal inkább 2018-tól. Addig is Budapesten és a nagyobb városokban a már elkészült vagy folyamatban lévő beruházások kisebb lakásai összevonásával már korábban, 2016 harmadik negyedévétől elérhetőek lesznek a CSOK-nak megfelelő lakások, de ezek száma nyilvánvalóan korlátozott.
Főként az első hónapokban több lehetőséget és egyben nagy könnyebbséget jelentene a családok számára, ha az otthonteremtési program folyamatban lévő fejlesztése során a példaként vett Lengyelországi rendszerhez hasonlóan a kedvezményes ÁFA kulcs minden új építésű lakásra vonatkozna. Jelenleg számos új építésű, CSOK-nak megfelelő lakást nem tud a beruházó a kedvezményes ÁFA kulccsal értékesíteni. Amennyiben ez a döntés megszületik, annak hatályba lépése pillanatában számos elkészült, releváns mértékben kedvezőbb árú, CSOK-nak megfelelő azonnal beköltözhető otthon válna elérhetővé.
Terveznek a közeljövőben új beruházásokat?
Természetesen.
Az 5%-os áfának és a CSOK-nak lehet-e a következménye, hogy a bankok több és jobb feltétellel fognak projekteket finanszírozni?
Azon országokban, ahol hasonló rendszer került bevezetésre, a bankok örömmel finanszírozzák a beruházásokat. Ez visszaköszön a finanszírozási ajánlatok számában és az ajánlatok kedvező kondícióiban. A most bevezetett otthonteremtési program két pillére, a CSOK kiterjesztése és a kedvezményes ÁFA kulcs bevezetése kellően erős támaszt adnak ahhoz, hogy azt gondoljuk, ez Magyarországon sem lesz másként.
