Itt a legdrágábbak a lakások
A végtörlesztés ellenére, tavalyhoz hasonlóan még idén is stagnál a lakáspiac, a fényt az alagút végén csak jövőre várják a szakértők - derül ki az OTP Jelzálogbank gyorselemzéséből.
A NAV adatbázisán alapuló OTP Értéktérkép szerint a tavaly év végi, erőteljes piaci élénkülés sem változtatta meg számottevően a lakóingatlan-forgalmat. Az elmúlt két évben szinte pontosan ugyanannyi, mintegy 90 ezer adásvételt regisztrált a NAV. Budapesten összességében 2 százalékkal csökkent a tranzakciószám. Kerületi szinten 20 százalékka nőtt az adásvétel az V., I. és II. kerületben, míg a XXI. és a VII. kerületben a csökkenés mértéke haladta meg a 20 százalékot.
Tolna, Győr-Moson-Sopron és Veszprém megyékben 10 százalékkal több lakást adtak el, ezzel szemben Nógrád, Heves és Borsod-Abaúj-Zemplén megyék 10 százaléknál nagyobb visszaesést voltak kénytelenek elkönyvelni. A nyugat-keleti különbség látványos: míg a Dunántúlon három megyében csökkent csak a forgalom, az ország keleti felében csupán háromban nőtt.
Az eladott lakóingatlanok átlagára - az év végi értékesítési kényszer mellett az elhúzódó válsághatás és a szűk hitellehetőségek együttes és meghatározó hatásaként - 2010-hez képest a tavalyi évben összességében mintegy 2 százalékkal, 11,76 millió forintra csökkent. Budapesten ennél enyhébb éves csökkenéssel végül 14,78 millió forintra süllyedt a tavalyi átlagos eladási ár.
Ennyivel csökkentette az árakat a végtörlesztés
Az év utolsó három hónapjában 2010-hez képest több mint 5 százalékkal alacsonyabb áron keltek el az ingatlanok. Az idei első negyedévben 2011 hasonló időszakához képest ennél is meredekebb áresést mutatnak az előzetes adatok, s az előző, 2011 negyedik negyedévi átlaghoz képest is 5 százalék körüli a csökkenés.
Mivel az olcsóbb ingatlanok részaránya az eladásokban nem nőtt látványosan (a 10 millió Ft alatti kategóriában 56-59 százalék közötti a végtörlesztés előtt és alatt is), az átlagos árszínvonal csökkenésének oka egyértelműen az, hogy a végtörlesztési időszakban az eladók nagyobb árengedményre voltak hajlandók.
Érdekes az egyes ingatlantípusok közötti differencia; a lakóházak átlagos eladási ára - a lakásokkal ellentétben - csak az idei első negyedévben, a végtörlesztés hajrájában csökkent látványosan. Ennek fő oka az ingatlantípus - részben az összes forgalmon belüli csekélyebb (és idénre tovább csökkenő) részaránya miatti - nagyobb ár-rugalmatlansága. A tulajdonosok azonban ez év elejére már itt is eladási kényszerbe kerültek.
Drága a Balaton és Pest megye
Kistérségi szinten a legdrágább területeket továbbra is a Balaton és Budapest mellett kell keresni: a 173-ból tíz kistérség átlagos fajlagos ára haladta meg tavaly a négyzetméterenkénti 200 ezer forintot, ebből öt Pest megyei, öt pedig a tóval határos. Mintegy 280 ezer forintos átlagértékkel a fonyódi és siófoki kistérség Budapestet is megelőzi. Ebben nagy szerepe van a tó déli partján eladott nagyszámú új társasházi lakásnak. A fővárosi irányítószám-körzetek közül ismét a 1014-es lett a legdrágább (Budai vár, 681 ezer forinttal négyzetméterenként). A pesti oldal legmagasabb átlagárú körzete pedig a 1051-es, 387 ezer forinttal.
Ennyi lakás vásárlását halasztották el két év alatt
Az OTP Jelzálogbank elemzői úgy látják, az alacsony lakáskeresletet továbbra is az erősödő fiskális szigor, valamint a válság előttihez képest szűk és drága hitelkínálat határozza meg, ugyanakkor a piaci várakozások már javulást mutatnak. Optimizmusra az utóbbi hónapok látványosan élénkülő befektetési célú vásárlásai, az adósmentő programok piaci bizalmatlanságot enyhítő hatása, illetve a szocpol és a kamattámogatott hitel újra bevezetése adhatnak okot.
Jelenleg több pólusú a kereslet-kínálati feszültség a lakáspiacon. A piac egészséges megújulását szolgáló többlet tranzakció bázisa keresleti oldalon az elmúlt években elhalasztott és mostanra felhalmozódó - a válság időszakát megelőző, a túlfűtöttségtől mentes évek átlagos forgalmi statisztikáját alapul véve napjainkra hozzávetőleg 150 ezres - vételi szándék lehet.
Kínálati oldalon viszont e mellett plusz tényezőként megjelenhet az az igen jelentős mennyiségű látens piac is, mely vagy nehezen küzd meg adósságszolgálata teljesítésével, vagy több mint 90 nap hátralékkal bír. E mennyiséget - rövid időn belüli piacra lépése esetén - csak a piaci hitelezéssel élénkített kereslet tudná felszívni.
Erre az évre a lakáspiaci forgalom további stagnálása várható, 2013-ban viszont már élénkülést várnak az elemzők. Annak ellenére, hogy az árak alakulása területi és terméktípusok alapján igen eltérő lehet, 2012-ben nem várható a tavalyinál nagyobb arányú árcsökkenés.
